Как выгодно сдать жилье?
Все больше иностранных владельцев жилья в Болгарии задумываются, как сдать недвижимость во время туристического сезона. Мотивы для такого решения разные: некоторыми движет желание заработать на квартире во время своего отсутствия в стране, другие хотят окупить ежегодную таксу за обслуживание жилого комплекса. Какой бы ни была причина, побудившая к этому Вас, сдача заграничного жилья сопряжена с определенными трудностями. В этой статье рассматриваются следующие вопросы:
- С какими проблемами чаще всего сталкиваются иностранные арендодатели и как минимизировать риски?
- Какими способами сдать недвижимость в Болгарии и каковы преимущества и недостатки каждого из них?
Дилемма собственника: кому сдавать, как и почем
Где же искать клиентов, как проводить переговоры с арендаторами и каким образом решать возникающие разногласия? Согласитесь, что это главные переживания, которые удерживают многих от сдачи в аренду жилья.
Если говорить о поиске арендаторов, то здесь все просто. Достаточно создать тематические странички на форумах и в социальных сетях, разместить объявления на специализированных сайтах: booking.com, airbnb, VPUT.ru или же рекламировать недвижимость среди друзей и родственников. Гораздо больше сложностей возникает при решении арендных вопросов на месте. Разрешить эти трудности собственник может следующими тремя способами.
1. Сдавать самому. Самостоятельная сдача жилья — самый выгодный вариант, не требующий оплаты посреднических услуг. В то же время — это довольно сложный путь, особенно если значительную часть времени Вы проводите на родине. Должен ведь кто-то передавать отдыхающим ключи, решать финансовые вопросы, следить за сохранностью имущества. Этот вариант подходит только в том случае, если вы живете в Болгарии или же рассчитываете на помощь соседей или живущих поблизости родственников.
Другой, достаточно популярный у россиян способ сдачи зарубежных апартаментов – поиск клиентов среди знакомых и родственников в России, передаче им ключей от апартаментов и получение оплаты на основании заключенного контракта. Однако здесь приходится целиком и полностью надеяться на совестливость “своих” арендаторов. Более того, выбирая этот способ, вы значительно ограничиваете круг клиентов, ведь арендуют в Болгарии и граждане Германии, Польши, Румынии и Скандинавии.
2. Сдавать через управляющего жилым комплексом или компанию-застройщика. Этот способ рискованный, так как мало кто из болгарских управленцев предложит сотрудничество на выгодных именно для Вас условиях. Максимум на что вы можете рассчитывать, так это на освобождение от уплаты ежегодной таксы за обслуживание жилого комплекса и скромное вознаграждение сверху. Соглашайтесь на такое «взаимовыгодное сотрудничество» лишь в крайнем случае. Хотя, по правде говоря, многое в этом случае зависит от порядочности управляющего лица.
3. Сдавать через риэлтерские агентства, оказывающие услуги управления недвижимостью. Этот вариант уменьшит прибыль, однако обезопасит и избавит вас от многочисленных переживаний. Заказывайте посреднические услуги только в надежной компании. Репутация посредника, наряду с грамотно заключенным договором. обеспечат вам хорошие арендные доходы.
Схема работы управляющих компаний
Управляющие компании на Солнечном береге и других болгарских курортах, будь то администрация вашего жилого комплекса или сторонние структуры, работают по схожему принципу. Как правило, услуги по сдаче в аренду осуществляются на основании договора, в котором прописываются обязанности управляющего и размер его комиссионных – обычно это 25%-30% от суммы. Управляющий берет на себя вывоз на хранение личных вещей собственника, поиск арендаторов, решение финансовых вопросов, оплату счетов за коммунальные услуги и обслуживание апартаментов. Договор с управляющей компанией заключается дистанционно или через вашего доверенного представителя.
В контракте могут прописываться дополнительные условия. К таковым относится график перечисления арендных доходов, процедура решения конфликтных ситуаций с арендаторами. Для покрытия расходов в случае повреждения мебели, вам могут предложить оформить страховку, стоимость которой не превышает 100 евро. Для перспективных жилых объектов управленческие компании выплачивают собственнику фиксированную ежемесячную плату, размер которой так же прописывается в договоре.
Сколько можно заработать на аренде в Болгарии
Все зависит от того, где расположены ваши апартаменты. Удаленность от моря, близость центра города, доступность магазинов и развлекательных центров, формат апартаментов, то есть апартотель или многоквартирный дом, – все эти факторы влияют на величину арендных доходов. Лучшее сочетание этих факторов обеспечит больший доход и оптимальную загруженность апартаментов.
Размер доходов зависит также от того, сдается ли квартира в краткосрочную или долгосрочную аренду. На крупных болгарских курортах востребована в основном краткосрочная, или посуточная аренда. Однако есть спрос и на долгосрочный наем, в основном со стороны сезонных рабочих, которые обслуживают туристов в течение курортного сезона.
Долгосрочная аренда менее прибыльна, чем краткосрочная, однако гарантирует стабильный ежемесячный доход, прозрачность платежей, спокойствие арендодателей. В среднем по Солнечному берегу месячная оплата за студию составляет 250 €, двухкомнатный апартамент можно сдать за 300 € – 450 €.
Разброс цен на посуточную аренду апартаментов составляет от 10 € до 70 €, в зависимости от расположения и качественных характеристик объекта. Однако суммарный месячный доход арендодателя зависит от загруженности квартиры и определяется сезонными факторами, а также прозрачностью информации, предоставляемой управляющей компанией.
Итак, средняя доходность курортных апартаментов в Болгарии составляет 4-4,5%. Однако это сумму необходимо скорректировать на размер налогов, связанных с арендой недвижимости.
Какие налоги придется заплатить арендодателю?
По болгарским законам арендные доходы, рассчитываемые согласно контракту, облагаются налогом на прибыль в размере 10% и НДС в размере 9%. Дополнительно придется единожды заплатить по 5 евро за каждую кровать в вашей квартире. Некоторые собственники пытаются обойти уплату налогов, однако в случае обнаружения контролирующими органами факта незаконного найма апартаментов, собственник облагается штрафом в 250 евро.
Преимущества сдачи в аренду через агентство «Лайф-Арт Пропетис»
Основным направлением деятельности компании «Лайф-Арт Пропетис» является продажа недвижимости в Болгарии. Однако, анализируя трудности иностранных собственников жилья, мы сосредоточились также на оказании услуг по управлению курортной недвижимостью клиентов. Мы уже помогли сотням клиентов решить проблему сдачи своей недвижимости в аренду и приобрели репутацию надежной управляющей компании. Благодаря налаженным каналам размещения рекламы, собственным офисам на крупных курортах Болгарии, знанию рынка и тонкостей болгарского законодательства мы гарантируем Вам:
- максимальную загрузку квартиры/апартаментов во время курортного сезона;
- хороший доход с аренды;
- прозрачность информации о клиентах и доходах;
- обслуживание вашей недвижимости (уборка, смена полотенец и др.).
Чтобы получить дополнительную информацию о сотрудничестве или воспользоваться услугами нашей компании, заполните специальную форму в разделе «Сдай в аренду» .
5 советов, как выгодно сдать недвижимость в Болгарии
- Ищите клиентов среди друзей, родственников, знакомых. Сделайте визитки, создайте страницы в социальных сетях, недооценивайте эффект “сарафанного радио”.
- Подавая объявление, размещайте актуальные фото жилого объекта. Перед тем как фотографировать квартиру, наведите в помещении порядок, создайте уют в комнатах. Помните, что чистота привлекает арендаторов и повышает шансы выгодно сдать жилье.
- Обязательно указывайте название апарт-отеля, расположение на карте, подробно расписывайте список удобств жилого комплекса.
- Не устанавливайте слишком низкую цену, так как это, наоборот, отпугнет клиентов.
- Размещайте объявление не раньше конца февраля-начала марта и обновляйте запись как можно чаще.
Узнайте больше, как выгодно сдать свою недвижимость в аренду
* Поля обязательные для заполнения
Сдаем в аренду квартиру в Болгарии. Срочно
Расходы на дом или квартиру за границей становится неподъемными. Можно быстро продать свое жилье или постараться сдать его в аренду. Но реально ли это? Сколько месяцев можно получать доход от апартаментов на Солнечном берегу? Нужно ли приезжать в Болгарию для общения со съемщиками? Что делать с дорогими сердцу вещами? На эти и другие вопросы отвечает материал на Prian.ru.
Итак, вы хотите сдавать свою квартиру на болгарском побережье. Возможно ли это?
Да, безусловно. «Мы чувствуем интерес со стороны клиентов именно к съемному жилью, — говорит Марианна Димова из компании Harmony Suites, — спрос высокий, некоторые бронирования были сделаны еще зимой. Вообще, думаю в сезон 2016 будет значительный интерес со стороны россиян и украинцев – семей с детьми . которые приезжают на летние каникулы».
Конечно, сдавать жилье на побережье Болгарии круглый год нереально. Только в окрестностях Солнечного берега зимой будут пустовать 50 000 квартир, и спроса не будет. Хороший период для сдачи — горячий сезон, то есть с середины июня до начала сентября.
При определенных условиях временные рамки можно расширить. Летом на море приезжают тысячи сезонных работников (только на Солнечном берегу около 30 000): официанты, уборщицы, персонал отелей, водители. Часть их прибывает на курорты вместе с первыми туристами, то есть в конце апреля — начале мая, но некоторые – еще на несколько недель раньше, чтобы подготовить необходимую инфраструктуру. Им надо где-то жить.
Они готовы снимать не самое качественное жилье на относительно длительный срок, до полугода. Им не важен красивый вид из окна, близость к пляжу. Постельное белье и посуду они привезут с собой. Главное для них – низкая цена. Правда, в 2016 году найти таких арендаторов будет уже трудно. Поиски через болгарские агентства недвижимости нужно начинать в январе-феврале.
В каком случае длительная аренда выгодна?
«Если рядом море, туристические достопримечательности, а в самом комплексе есть какое-то развлечения, выгоднее сдавать квартиру в нем посуточно, — утверждает Горян Варбанов из компании New Estate, — Но если место не столь престижно, лучше найти болгарского арендатора на долгий срок».
Главное: на побережье можно найти арендатора и для не самого привлекательного жилья. Но туристы все-таки предпочтут качественные квартиры. Какие?
«Когда в вашем комплексе есть охрана, рестораны, анимация для взрослых и детей, заказ услуг на ресепшене, а территорию убирают каждый день – это хорошая реклама, – замечает Марианна Димова из компании Harmony Suites. – Очень важно, чтобы апартаменты не находились дальше 10 минут от моря, потому что семьям с детьми и пенсионерам сложно преодолевать такие расстояния. Рядом должна быть вся инфраструктура – магазины, заведения, мед. учреждения.
В тоже время, хорошо, когда место не шумное; близость к морю не всегда плюс, так как там собирается толпа и расположены туристические аллеи с лавками. Оптимальное расстояние 400-600 метров до моря».
Важнейший вопрос: как сдавать свои апартаменты?
Большинство проблем решаются, если вы сами находитесь в Болгарии и имеете возможность следить за арендаторами. Но давайте рассмотрим другую ситуацию: вы у себя на родине и не готовы тратить деньги на билеты и проживание за границей.
Самое очевидное решение – обратиться в управляющую компанию своего комплекса. Скорее всего, вы и раньше контактировали с ней удаленно, так что объясниться будет нетрудно. Ее забота: поиск клиентов, уборка, внесение коммунальных платежей, сохранность квартиры. Соответствующий договор можно заключить удаленно или через ваше доверенное лицо.
«Действительно, проще всего еще при покупке апартаментов выбирать застройщика, который работает и как управляющая компания. Это надежный и удобный вариант, – отмечает Марианна Димова. – Стоимость услуг управляющей компании составляет обычно около 30% от вашей прибыли».
Иногда застройщики предлагают «гарантированную» сдачу в аренду.
«Речь идет о чистом доходе в размере 5% от стоимости апартамента в год, – говорит Марианна Димова. – В этом случае нет риска, что, если апартаменты не будут пользоваться спросом, вы останетесь без прибыли. В договоре прописана сумма, которую собственник получает в любом случае. Правда, из полученный денег 19% придется отдать государству: 9% – НДС, 10% – налог на прибыль».
Понятно, что эта сумма будет значительно меньше той, которую вы теоретически (подчеркиваем — теоретически) можете получить, если апартамент будет сдаваться весь сезон. Этакая синица в руках.
Где искать управляющего?
Но что если вы не хотите обращаться к компании, которая работает в вашем комплексе? Или вообще — ваша квартира находится в обычном городском доме?
Часть собственников пытаются искать арендаторов самостоятельно – среди друзей-родственников или размещая объявления у себя на родине. Это индивидуальная история. Тут важно понимать, что, работая только со своими соотечественниками, вы снижаете число потенциальных клиентов, ведь арендовать в Болгарии хотят и немцы, и поляки, и румыны, и скандинавы.
Найти фирму, которая окажет вам необходимые услуги удаленно, нелегко.
«Сторонних управляющих компаний, не связанных с конкретным комплексом, в Болгарии не так уж и много, – замечает Горян Варбанов из компании NewEstate. – Думаю на Солнечном берегу не более 3-4 фирм предлагают такие услуги и управляют хотя бы 10 апартаментами».
Договор с компанией заключается примерно на таких же условиях, как и со структурой, работающей в жилом комплексе. Такая фирма за 25-30% от общего дохода поможет перевести и взять на хранение вещи, оставленные в квартире, обеспечит уборку и получение оплаты с туристов. Отдельно оговорите, когда вам будут перечисляться деньги, обычно это делается один раз в конце сезона.
Если вас беспокоит аккуратность потенциальных арендаторов (а ее не может гарантировать ни один посредник), дополнительно приобретите страховку за €50-150 – в зависимости от стоимости мебели в квартире. И договоритесь с компанией, на каких условиях она будет представлять ваши интересы при форс-мажорных обстоятельствах.
Впрочем… «Многие излишне драматизируют возможные проблемы с арендаторами. Мы летом 2015 года общались с тысячей клиентов, и у нас не было ни одного страхового случая», – говорит Горян Варбанов.
Сколько можно заработать на аренде в Болгарии?
Перед тем, как ответить на вопрос «сколько можно заработать, сдавая в аренду», давайте подсчитаем ваши расходы, если вы оставите все "как есть". Расходы на студию в недорогом комплексе составят €300-500. За двухкомнатную квартиру в 60 кв.м. придется заплатить около €1 000. Соответственно, хочется получить не меньше.
Сдавая самую скромную студию, находящуюся в не самом выгодном месте, на длительный срок (случай с арендатором – сезонным рабочим), вы можете получить €200-250 в месяц. Квартира с двумя спальнями принесет €300-350. Коммунальные платежи будет вносить арендатор. Услуги фирмы, которая найдет его, составят арендную плату за полмесяца или месяц.
Чем качественнее объект, тем выше цена. «Cнять двухкомнатные апартаменты площадью 50-55 кв.м в комплексе высокого класса можно от €50. За долгосрочную аренду такой же квартиры в доме попроще можно запрашивать €400-500 в месяц», – предполагает Марианна Димова.
Сколько дней ваша квартира реально будет сдаваться?
Этого не скажет никто. Вы можете заставить управляющую компанию назначить вашу цену . но, если она будет неконкурентной, жилье будет пустовать. Вряд ли ваш партнер будет из кожи вон лезть, чтобы убедить туристов поселиться в более дорогой квартире; ведь у него есть и другие предложения. Вроде очевидно, но об этом так часто забывают.
После получения прибыли вы должны заплатить в Болгарии налог — 10% от прибыли. Кроме того, «легальная» сдача подразумевает единовременною выплату 10 левов в сезон за каждую кровать в сдаваемом помещении.
Фактически эти налоги платят далеко не все. Но это небезопасно. В середине прошлого года болгарские власти всерьез озаботились проблемой «незаявленной аренды», и на побережье участились проверки, когда в предлагаемую для сдачи квартиру под видом потенциального арендатора приходят сотрудники налоговых служб. Штраф за незаконную сдачу помещения составляет 500 левов.
Впрочем, если вы сдаете квартиру через посредника – болгарскую компанию – она скорее всего не пойдет на какие-либо нарушения, и налог придется платить.
В итоге реально вы сможете заработать за сезон 3-5% . И – не будем забывать – при этом ничего не потратите на содержание . если, конечно, в вашей квартире не произойдет технологическая поломка. Ее придется устранять за ваш счет.
Сдача собственной квартиры в аренду, тем более, если вы раньше не хотели это делать, непростой процесс в том числе и психологически. Незнакомые люди будут мыться в вашей ванной и лежать на вашей кровати.
Основная проблема при взаимодействии с любым посредником – прозрачность.
«По факту вам будет очень трудно проверить, сколько времени на самом деле сдавались ваши апартаменты, – замечает Горян Варбанов. – Вам скажут, например, 40 дней… А вдруг вашу квартиру на самом деле сдавали 50? Как вы узнаете, обманывают вас или нет? Это исключительно вопрос доверия».
Доверие. Вот ключевое слово во всем процессе. Ни одна компьютерная система не сможет следить за реальным количеством квартиросъемщиков и ночей, которые они проведут. Да, вас могут обмануть. Но, во-первых, это не значит, что вас наверняка обманут. Во-вторых, альтернативой является оплата расходов на содержание жилья, которым вы в этом году даже не сможете воспользоваться. А в-третьих, если вы слишком боитесь быть обманутым, сдача квартиры в аренду удаленно не для вас.
- А может, все-таки планируете продать? Тогда читайте инструкцию по срочным сделкам .
Авторы Филипп Березин, Ольга Петегирич
Фото Филипп Березин
Директор компании Теоинвест Теодоси Гуджуков рассказывает об изменении российского спроса на болгарскую недвижимость и работе в новых условиях, а также делится своими мыслями по поводу возможного восстановления прежней покупательской активности. Читать
У вас есть любимая квартира в Болгарии. За последние 2-3 года содержать ее стало накладно, а продавать не хочется. Или по-другому: вы просто решили зарабатывать на своих апартаментах. Возникают два естественных вопроса – как? и сколько? Ответы в нашем материале: схемы, действия, советы и предложения. Читать
В 2016 году впервые за 10 лет Болгария перестала быть лидером среди самых популярных направлений у русскоязычных клиентов, уступив Испании. По мнению директора компании NewEstate Горяна Върбанова, в текущем году сделок будет больше. Хотя у покупателей из России и Украины появляется сильный конкурент. Читать
Представитель компании Стройинвест Груп БГ Снежана Андонова поделилась своими наблюдениями за рыком курортной недвижимости Болгарии, рассказала, как изменился покупательский спрос и требования к недвижимости, чем привлекателен Святой Влас и каковы местные цены. Читать
Генеральный директор компании Homeforyou Вилор Христов рассказал о последних тенденция на рынке недвижимости Болгарии, новом городском строительстве и иностранных покупателях, поделился мнением по поводу перспектив рынка. Читать
